Virtuelle Rundgänge: Neuer Standard beim Immobilienkauf?

Wer vor fünf Jahren eine Immobilie kaufen wollte, hatte kaum eine Wahl: Termin vereinbaren, anreisen, Räume abschreiten. Heute können Interessenten ein Reihenhaus in Hamburg vom Schreibtisch in München aus in 360 Grad besichtigen, Raumhöhen nachmessen und sich virtuell auf den Balkon stellen. Die Frage ist nicht mehr, ob digitale Besichtigungen funktionieren. Die Frage ist, wie weit sie tragen und wo sie an Grenzen stoßen.

Vom Nischenprodukt zur Standardausstattung

Den ersten ernsthaften Schub bekamen virtuelle Rundgänge durch die Kontaktbeschränkungen im Jahr 2020. Maklerbüros, die bis dahin gelegentlich 3D-Touren anboten, stellten binnen weniger Wochen ihren gesamten Workflow um. Laut einer Umfrage des Immobilienverbands Deutschland aus dem Jahr 2022 nutzen inzwischen mehr als 60 Prozent der Makler in Großstädten digitale Besichtigungsformate als regulären Bestandteil ihrer Vermarktung, nicht als Notlösung.

Die Technik dahinter hat sich deutlich entwickelt. Kamerasysteme wie die Matterport-Reihe oder die Ricoh Theta Z1 erzeugen aus wenigen Aufnahmepunkten vollständige, begehbare 3D-Modelle. Die Datenverarbeitung dauert je nach Objektgröße zwischen 30 Minuten und zwei Stunden. Das fertige Modell lässt sich per Link teilen, in Exposés einbetten oder direkt auf Portalen wie Immoscout24 hinterlegen. Die Kosten für eine professionelle Tour liegen zwischen 150 und 500 Euro, abhängig von Objektgröße und Anbieter.

Was digitale Besichtigungen leisten

Der konkrete Nutzen lässt sich in drei Bereichen messen: Reichweite, Vorqualifizierung und Zeitersparnis.

• Reichweite: Käufer aus anderen Bundesländern oder dem Ausland können Objekte realistisch einschätzen, ohne zu reisen. Für Investoren, die Portfolios aufbauen, ist das entscheidend.
• Vorqualifizierung: Wer nach einem virtuellen Rundgang noch persönlich besichtigen möchte, hat ernsteres Interesse. Makler berichten, dass die Zahl der Vor-Ort-Termine sinkt, aber die Abschlussquote pro Termin steigt.
• Zeitersparnis: Ein Objekt mit 20 Interessenten digital besichtigbar zu machen, spart rechnerisch bis zu 40 Terminunden, die Fahrtzeiten der Interessenten noch nicht eingerechnet.

Besonders für Objekte im oberen Preissegment zeigt sich ein klarer Effekt: Käufer, die 800.000 Euro oder mehr investieren, sind häufig beruflich stark eingespannt. Ein verfügbarer 3D-Rundgang um 23 Uhr ist für diese Zielgruppe kein Komfort, sondern eine Grundvoraussetzung. Gerade in Märkten mit hohem Transaktionsvolumen, wie etwa bei Immobilien München, gehören virtuelle Touren längst zur Standarderwartung anspruchsvoller Käufer.

Die technischen Formate im Vergleich

Nicht alle digitalen Besichtigungen sind gleich. Es lohnt sich, die gängigen Formate zu unterscheiden:

Für Bestandsimmobilien ist das 3D-Dollhouse-Modell das derzeit leistungsfähigste Format. Es verbindet begehbare Ansicht, Grundrissdarstellung und Raummaße in einer Oberfläche. Das VR-Rendering ist vor allem für Projektentwickler relevant, die noch im Bau befindliche Einheiten vermarkten wollen.

Wo die Technik nicht weiterkommt

Trotz aller Fortschritte gibt es Dinge, die kein virtueller Rundgang abbilden kann. Schallschutz lässt sich nicht simulieren. Der Lärm einer vielbefahrenen Straße vor dem Schlafzimmerfenster, der Geruch eines feuchten Kellers oder die tatsächliche Qualität der Türen und Böden beim Anfassen bleiben blinde Flecken jeder digitalen Besichtigung.

Hinzu kommt das Problem der optischen Verzerrung. Weitwinkelobjektive, die bei 360-Grad-Aufnahmen standardmäßig eingesetzt werden, lassen Räume größer wirken als sie sind. Wer ohne Vorort-Besichtigung kauft, riskiert eine böse Überraschung. Verbraucherschützer empfehlen deshalb nach wie vor, spätestens vor dem Notartermin persönlich zu erscheinen.

Ein weiterer Faktor betrifft die Nachbarschaft. Der Zustand des Treppenhauses, die Atmosphäre im Quartier um 18 Uhr, die Freundlichkeit der Nachbarn beim zufälligen Begegnen: All das fließt in eine Kaufentscheidung ein und lässt sich digital nicht replizieren.

Rechtliche und finanzierungsseitige Aspekte

Aus bankpraktischer Perspektive ergeben sich bei rein digital abgewickelten Kaufentscheidungen konkrete Risiken. Gutachter, die im Rahmen einer Finanzierungsprüfung tätig werden, sind verpflichtet, das Objekt physisch zu begehen. Ein virtueller Rundgang ersetzt diesen Schritt nicht. Banken, die auf Basis einer 3D-Tour einen Beleihungswert ermitteln würden, bewegten sich auf rechtlich unsicherem Terrain.

Gleichzeitig können virtuelle Rundgänge den Finanzierungsprozess sinnvoll unterstützen. Wenn ein Interessent frühzeitig eine detaillierte 3D-Tour vorlegt, lässt sich die Vorprüfung beschleunigen. Kreditberater können auf dieser Basis erste Einschätzungen zu Zustand und Ausstattungsniveau abgeben, bevor das offizielle Gutachten beauftragt wird. Das spart Zeit in einem Markt, in dem schnelle Zusagen oft über den Zuschlag entscheiden.

Ausblick: Ergänzung, kein Ersatz

Digitale Besichtigungen werden nicht verschwinden. Ihr Anteil an der Immobilienvermarktung wird weiter wachsen, besonders im städtischen Segment und bei Kapitalanlageobjekten. Die These vom vollständigen Ersatz der Vorort-Besichtigung hält einer sachlichen Prüfung aber nicht stand.

Das realistischere Modell sieht so aus: Virtuelle Rundgänge übernehmen die erste und zweite Qualifizierungsstufe. Sie filtern heraus, welche Objekte überhaupt ernsthaft in Frage kommen. Die abschließende Entscheidung, besonders bei selbst genutzten Immobilien, fällt weiterhin nach persönlicher Begehung. Für die Kreditwirtschaft bedeutet das: Die Prozesse müssen beide Welten integrieren können, ohne die rechtlichen Standards der physischen Bewertung aufzuweichen.

Wer als Makler, Bauträger oder Finanzierungsberater heute auf digitale Besichtigungen verzichtet, verliert Reichweite und Geschwindigkeit. Wer sie als alleiniges Instrument betrachtet, unterschätzt, was Käufer vor einer sechsstelligen Entscheidung brauchen: Verlässlichkeit, die durch keinen Algorithmus ersetzt wird.