Wer zum ersten Mal ein vermietetes Mehrfamilienhaus finanzieren will, merkt schnell: Die Bank schaut anders auf das Objekt als bei einem Eigenheim. Bei der selbst genutzten Immobilie steht vor allem das Einkommen des Käufers im Mittelpunkt. Bei einer Kapitalanlage wird das Haus selbst zum Kreditnehmer, zumindest teilweise. Seine Mieten sollen den Kredit mittragen, sein Wert dient als Sicherheit. Wer versteht, wie Kreditinstitute prüfen, kann die eigene Anfrage besser vorbereiten und unpassende Objekte früher aussortieren.
Die Mieterliste ist das wichtigste Dokument
Am Anfang jeder Prüfung steht die Mieterliste. Sie enthält für jede Einheit die Wohnfläche, die aktuelle Nettokaltmiete, die Nebenkostenvorauszahlung, den Beginn des Mietverhältnisses und gegebenenfalls Staffel- oder Indexvereinbarungen. Banken vergleichen diese Mieten mit dem örtlichen Niveau, etwa anhand des Mietspiegels. Liegt eine Miete deutlich darüber, wird sie oft nur gekürzt angesetzt. Liegt sie darunter, sieht die Bank zwar Potenzial, rechnet aber meist trotzdem mit dem Ist-Wert, weil eine Erhöhung rechtlichen Grenzen unterliegt.
Ebenso wichtig sind die Mietverträge selbst. Kurze Laufzeiten bei Gewerbeeinheiten, offene Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten mindern die Sicherheit.
Beleihungswert statt Kaufpreis
Kreditinstitute finanzieren nicht den Kaufpreis, sondern orientieren sich am Beleihungswert. Bei Renditeobjekten wird er häufig im Ertragswertverfahren ermittelt. Vereinfacht gesagt:
- Aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also Verwaltung, Instandhaltung und ein Mietausfallwagnis.
- Vom verbleibenden Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen.
- Der Rest wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und mit dem Bodenwert zusammengerechnet.
Der so ermittelte Wert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, weil Banken bewusst vorsichtig rechnen. Die Differenz sowie die Kaufnebenkosten muss der Käufer aus Eigenkapital aufbringen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision addieren sich in Nordrhein-Westfalen schnell auf einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises, allein die Grunderwerbsteuer beträgt dort 6,5 Prozent.
Kapitaldienstfähigkeit: Trägt sich das Objekt?
Die zweite Säule ist die Frage, ob Zins und Tilgung dauerhaft bedient werden können. Die Bank stellt dafür eine Haushaltsrechnung auf, in die neben dem Einkommen des Käufers auch die Mieteinnahmen einfließen, allerdings nicht in voller Höhe. Üblich ist ein Abschlag für Leerstand und Kosten. Kommen bereits andere Immobilien oder Kredite hinzu, wird das gesamte Engagement betrachtet.
Viele Institute schauen außerdem auf den Schuldendienstdeckungsgrad: Wie oft decken die Nettomieteinnahmen die jährliche Kreditrate? Je höher dieser Wert, desto robuster ist die Finanzierung gegen Mietausfälle oder Zinsänderungen.
Was die Bank am Gebäude interessiert
- Baujahr und Restnutzungsdauer: Je älter das Gebäude, desto kürzer die Zeit, über die sich Erträge kapitalisieren lassen.
- Energetischer Zustand: Der Energieausweis gibt Hinweise auf anstehende Investitionen, etwa beim Heizungstausch.
- Instandhaltungsstau: Feuchte Keller, alte Leitungen oder ein Dach am Ende seiner Lebensdauer erhöhen das Risiko.
- Grundbuch: Wegerechte, Baulasten oder Vorkaufsrechte können die Verwertbarkeit einschränken.
- Lage: Nachfrage nach Mietwohnungen, Anbindung an Bahn und Straße, Entwicklung der Bevölkerung.
Typische Gründe für eine Absage
Nicht jede Anfrage endet mit einer Zusage. Häufige Ursachen sind ein zu geringer Eigenkapitalanteil, Mieten, die deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegen und deshalb als nicht nachhaltig gelten, oder ein erheblicher Sanierungsbedarf, der im Kaufpreis nicht berücksichtigt ist. Auch eine hohe Zahl kleiner Einheiten mit häufigem Mieterwechsel kann die Bank zurückhaltend machen, weil Verwaltungsaufwand und Leerstandsrisiko steigen. Wer solche Punkte früh erkennt, kann nachverhandeln, mehr Eigenkapital einplanen oder sich gegen das Objekt entscheiden, bevor Kosten für Gutachten und Notar entstehen.
Gute Vorbereitung verkürzt die Prüfung
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller kommt eine Zusage. Vor der Anfrage sollten vorliegen: Exposé, Mieterliste, Mietverträge, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen, Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und eine eigene Selbstauskunft mit Einkommensnachweisen.
Hilfreich ist es, schon bei der Objektsuche auf Anbieter zu setzen, die diese Unterlagen gebündelt bereitstellen. Wer sich etwa im Kreis Düren nach vermieteten Häusern umsieht, findet bei regionalen Maklern gezielt aufbereitete Renditeobjekte mit den wichtigsten Kennzahlen. Das ersetzt nicht die eigene Rechnung, erleichtert aber den ersten Vergleich.
Wer mehrere Angebote verschiedener Banken einholt, sollte nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern auch auf Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und die Bereitstellungszinsen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater oder Steuerberater hilft, die Konditionen zur persönlichen Situation passend zu wählen.
