Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, denkt zuerst an den Kaufpreis. Die Finanzierung entscheidet aber darüber, ob der Traum realistisch ist. Entscheidend sind drei Fragen: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden, wie hoch fallen die Nebenkosten aus, und welche monatliche Rate lässt sich dauerhaft tragen?
Die Kaufnebenkosten einplanen
Zum Kaufpreis kommen Kosten, die oft unterschätzt werden:
- Grunderwerbsteuer: In Hessen beträgt sie 6 Prozent des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: Gemeinsam rechnet man grob mit 1,5 bis 2 Prozent.
- Maklerprovision, falls ein Makler eingeschaltet war. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Gegebenenfalls Kosten für Gutachten, Umzug und Renovierung.
Banken verlangen meist, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, plant also zu knapp.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Eine feste Mindestgrenze gibt es nicht, doch je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Konditionen. Viele Banken erwarten mindestens die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises. Wer wenig Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und muss länger tilgen. Hilfreich ist ein Puffer für Unvorhergesehenes, etwa eine defekte Heizung oder Reparaturen kurz nach dem Einzug. Sparen Sie die Reserve nicht komplett in die Finanzierung, sondern halten Sie Liquidität zurück.
Die monatliche Belastung realistisch ansetzen
Ausgangspunkt ist das Haushaltseinkommen. Von ihm gehen Lebenshaltungskosten, Versicherungen und laufende Verpflichtungen ab. Der verbleibende Betrag bestimmt, welche Rate tragbar ist. Rechnen Sie dabei mit Nebenkosten fürs Eigentum: Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und gegebenenfalls Hausgeld. Berücksichtigen Sie auch, dass sich das Einkommen ändern kann, etwa durch Elternzeit oder Teilzeit.
Zinsbindung und Tilgung
Wichtige Stellschrauben sind Zinsbindung und Anfangstilgung. Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, kostet aber meist etwas mehr Zinsen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit, erhöht aber die Rate. Prüfen Sie außerdem, ob Sondertilgungen möglich sind und wie die Anschlussfinanzierung aussehen könnte. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken und beachten Sie den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins.
Beratung nutzen
Finanzierungspartner wie Banken, Vermittler und unabhängige Berater unterstützen bei der Planung. Auch Makler arbeiten häufig mit solchen Partnern zusammen. So stellt WAGNER IMMOBILIEN in Wiesbaden Informationen zur Käuferberatung und zur Finanzierung bereit, inklusive eines Rechners für eine erste Einschätzung. Ein solcher Rechner ersetzt kein Angebot, hilft aber, die Größenordnung zu verstehen.
Fördermöglichkeiten prüfen
Je nach Situation kommen öffentliche Förderprogramme infrage, etwa zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Gebäude oder Zuschüsse für Sanierungen. Die Bedingungen ändern sich, und Förderungen müssen oft vor Beginn der Maßnahme beantragt werden. Erkundigen Sie sich frühzeitig bei Ihrer Bank oder bei den zuständigen Förderstellen.
Bonitätsunterlagen vorbereiten
Banken verlangen unter anderem Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Nachweise über Eigenkapital, bestehende Verbindlichkeiten und Unterlagen zum Objekt wie Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis und Wohnflächenberechnung. Wer diese Papiere gesammelt hat, kann schneller eine Finanzierungszusage vorlegen. Das ist besonders in einem Markt mit mehreren Interessenten ein Vorteil, denn Verkäufer bevorzugen Käufer mit gesicherter Finanzierung.
Die Rolle der Lage und der Nachfrage
Ein günstiger Kaufpreis nützt wenig, wenn die Immobilie später schwer zu verkaufen ist. Bedenken Sie deshalb Lage, Anbindung und Zustand auch aus Sicht künftiger Käufer. Objekte in gefragten Lagen mit solider Bausubstanz lassen sich in der Regel besser wieder veräußern als abgelegene Häuser mit hohem Sanierungsbedarf. Wer langfristig bleibt, hat zwar weniger Druck, doch Lebensumstände ändern sich, und eine gute Wiederverkäuflichkeit bleibt eine Sicherheit.
Vergleichen Sie zudem laufende Kosten für Heizung, Strom und Instandhaltung. Ein vermeintlich günstiges Haus mit schlechter Dämmung kann über die Jahre teurer werden als ein effizienteres Objekt.
Besichtigung mit Kaufabsicht
Nehmen Sie zur Besichtigung eine Checkliste mit: Zustand von Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit im Keller. Lassen Sie sich Energieausweis und Unterlagen zu Modernisierungen zeigen. Bei Eigentumswohnungen sind Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Rücklage wichtig, denn sie zeigen, ob größere Umlagen bevorstehen. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann den Zustand einschätzen und hilft, den Kaufpreis zu verhandeln.
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Wer die Finanzierung geklärt hat und das Objekt sorgfältig geprüft hat, kann auch bei großer Nachfrage ruhig entscheiden.
Häufige Fehler
- Nur den Kaufpreis kalkulieren und die Nebenkosten vergessen
- Das gesamte Eigenkapital einsetzen und keine Reserve behalten
- Zu kurze Zinsbindung wählen und Anschlusszinsen unterschätzen
- Ohne Finanzierungszusage in die Verhandlung gehen
Wer diese Punkte beachtet, kauft nicht nur ein Objekt, sondern schafft eine Grundlage, die auch in zehn Jahren noch trägt.
